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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第4回第935号

騒音問題は録音して事実を立証 賃貸トラブル①

-- 用法遵守義務違反で契約解除可能

賃借人のいわゆる迷惑行為については、家主さんにとっては悩ましい問題の一つだと思います。迷惑行為の事例として、賃借人が部屋の中で仲間と夜遅く大騒ぎし近隣の他の住人を困らせるというような騒音による迷惑行為がという事例あげられます。この騒音問題について、通常、一般的なマンションなどの賃貸借契約書の場合、「賃借人は他人に迷惑を及ぼす行為をしてはならない。」という迷惑行為禁止に関する特約があり、この特約に違反した場合には、賃貸借契約を解除することができると規定されていることがあります。しかし、マンションなどの共同住宅で生活していれば生活騒音が出ることはやむを得ないことであり、社会生活上で通常受忍すべき限度(受忍限度)を超えている場合に初めて、迷惑行為禁止特約に違反することになります。受忍限度を超えているかどうかは、騒音の大きさ・頻度、騒音を発する時間帯から、生活上必要やむを得ない騒音であるか否かなどの事情を考慮して判断されます。騒音による迷惑行為が発覚した場合、口頭でも構わないので、まずは家主もしくは管理会社から注意勧告を促すことが重要です。その後、度重なる注意にもかかわらず、これを無視して、引き続き受忍限度を超えて騒音を出すような賃借人の迷惑行為が繰り返されている場合には、家主と賃借人との間の信頼関係は破壊されたものといえ、迷惑行為禁止特約違反を理由にとする、家主からの賃貸借契約解除が認められる可能性は高いといえます。仮に、賃貸借契約書に迷惑行為禁止特約がなかったとしても、賃借人には、契約または目的物の性質によって定まる用法に従い使用収益をなさなければならないという義務(民法616条・594条1項)、いわゆる用法遵守義務があります。賃借人がこれに違反し家主との信頼関係が破壊されたといえるような場合、家主は賃貸借契約を解除することができます(横浜地判平成元.10.27)。部屋の中で大騒ぎして近隣に迷惑をかけ、それが受任限度を超えるようなものであり、かつ、注意しても改善しないようなケースであれば、この用法遵守義務違反に該当するとされ、賃貸借契約を解除できるものと考えられます。

賃貸借契約を解除した後は、迷惑行為を行なっている賃借人に対し退去を要求します。しかし、賃借人が任意で立ち退かない場合、裁判で判決を得て強制執行を行うことになりますが、その場合、裁判において、受忍限度を超える迷惑行為があったという事実を立証する必要があります。そのためには、被害にあっている近隣住民の証言や被害の日時、注意勧告した際のやりとり等を日記・メモに記したり、騒音計でどのくらいの音量であるかを測ったり、騒音等を録音テープに録音したりして、賃借人の迷惑行為の実態が明らかになるような証拠を残しておくことが有効だといえます。

執筆者

元榮 太一郎 代表弁護士

元榮 太一郎 代表弁護士(第二東京弁護士会所属)

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