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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第6回第944号

滞納明け渡し「本人不在」で訴訟に踏み切れず 賃貸トラブル③

-- トラブル前に青年後見人が必要か確認

大家さんからの家賃滞納に関するご相談が今年になって特に増えています。長引く不況の煽りを受け、家賃滞納をする賃借人が増加していることが影響しているといえるでしょう。賃借人が家賃滞納している場合、話し合いで解決がつかなければ、明渡し訴訟を行わなければなりません。

大家さんにとっては、滞納により日々の家賃収入が途絶えているわけですから、一刻も早く明渡しを実現し、次の入居者を探さなければなりません。しかし、ご依頼いただいてもすぐに明渡し訴訟を行うことができない場合もあります。今回は、大家さんに気をつけていただきたいこととして、明渡し訴訟手続きがすぐに行えないケースを紹介させていただきます。

入明渡し訴訟を行うには、原告として訴訟をすることができる者がいなくてはなりません。当たり前のようですが、この点、見落とされている方がいらっしゃるのも事実です。

通常、建物の所有者もしくは賃貸人(所有者でなくてもよい)が原告となります。もし、これらの方々が亡くなられていれば、当然原告にはなれませんし、その他、高度の認知症と診断された高齢者の方も、後見人選任手続きにより選任された成年後見人を法定代理人としなければ有効な訴訟行為をすることができません。

賃貸借契約締結時にはご健康であった方も、月日の経過に伴い記憶力等が減退することは避けられません。しかし、加齢による記憶力等の減退の範囲を超えて、高度の認知症と診断された場合、ご家族などを後見人として選任させるなどして、訴訟をいつでも行える状態にしておく必要があるといえます。

問題なのは、高度の認知症と診断された方が、後見人選任手続きをまったく行っていないケースが多いということです。つまり、原告として訴訟をすることができる者が誰もいないという状態にもかかわらず、これをそのまま放置してしまい、いざ賃借人とのトラブルが生じた時に、早急に訴えを起こせないという事態が生じてしまっているケースが多く見受けられるということです。

後見人選任手続きは、最低でも3か月以上はかかります。その間も家賃滞納は続きますので、本来早急に明渡し訴訟を行うことにより明渡しを実現できていれば、新しい入居者から得られたはずの家賃収入が、まったく得ることができないという機会損失が生じてしまいます。トラブルが生じた際に早急に訴訟手続き等が行えるよう、所有者・賃貸人の後見人選任手続きは、速やかに行っておくべきです。

執筆者

元榮 太一郎 代表弁護士

元榮 太一郎 代表弁護士(第二東京弁護士会所属)

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