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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第10回第960号

滞納額が賃貸人と賃借人で食い違うケース

-- 裁判上、家賃を支払った証明は賃借人の責任

賃貸人が賃借人に対し、滞納家賃を請求していると、「家賃滞納は4カ月ではなく2カ月だ。」「家賃滞納はないはずだ。」等の主張をされ、家賃を払ったかどうかについての争いになることがあります。特に長期にわたり滞納を繰り返している賃借人は、滞納している後ろめたさからか、貸主に連絡を取ることをせずに一方的に滞納家賃を振込口座へ振り込むことがあり、このような支払い方法を繰り返しているうちにその時点でいくら滞納しているかのかが分からなくなってしまうことがあるようです。

賃貸人側としては賃借人から、いつ、いくら支払ったのか聞き取りし、本当に支払われているかどうかを確認する必要があります。振込者名や金額が違ったため、入金がされていたのに賃貸人が、それと気づかなかった場合も考えられますので、念入りに確認する必要があるでしょう。しかし、それでも賃借人の入金が確認されない場合には、賃借人に振込明細を提示してもらうよう要求する必要があります。振込明細がある場合はそれをもとに再度入金を確認します。

しかし、賃借人が振込明細を失くしたというようなケースもあり、このような場合、①本当に払っている賃借人、②払っていないのに払ったと勘違いしている賃借人のどちらなのかを判断する必要がでてきます。

しかし、賃貸人側としては、賃借人がどちらの分類なのか判断することは困難なため、入金確認ができていない家賃について、賃借人に引き続き請求することになります。そして、それでも賃借人が支払いを行わない場合は、明渡しを求めていくことになりますが、明渡しに応じない賃借人に対しては、最終的に明渡し訴訟を行う必要がでてきます。

このように家賃の支払いの有無について賃貸人と賃借人との間で食い違いが生じている場合、裁判上、家賃が支払われていない事実を賃貸人が証明する必要があるのか、それとも家賃を支払った事実を賃借人が証明する必要があるのかによって、結論に大きな違いがでてきます。この点について、裁判実務上は、家賃の支払いに関しては、賃借人がいついくら家賃を支払ったかを証明する必要があるとされます。つまり、賃借人が家賃を支払ったことの証明ができない場合には、賃料の支払いがなかったものとして判断されることになります。したがって、貸主としては、家賃の入金が確認できない場合、その事実を入居者に伝え、払ったという証明を入居者に求め、証明ができなければ、粛々と明渡しの手続きを進めていくべきでしょう。

執筆者

元榮 太一郎 代表弁護士

元榮 太一郎 代表弁護士(第二東京弁護士会所属)

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