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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第12回第969号

契約解除通知は配達証明付き内容証明郵便が望ましい

-- 信頼関係が破壊されたと認められる場合のみ解除可能

賃貸人の方より賃貸借契約の解除についてのお問い合わせを受けることがあります。そこで、今回は内容証明での解除通知について整理したいと思います。

まず、内容証明とは、郵便物である文書の内容を郵便事業株式会社が証明する制度です。しかし、内容証明自体に特別な法的効力はなく、その点においては普通の郵便物と何ら変わりません。では、なぜ内容証明が重要かといえば、相手方に対して何らかの意思表示をした場合、その内容を後日証明することが容易になるからです。

例えばお金を貸して返済期日を過ぎているのに何もしないままでいたとすれば、消滅時効が成立してしまい、お金を返してもらう権利を失ってしまうケースがあります。このような時効を中断させるには相手方にお金を返してもらえるよう請求する必要があります。この請求については、口頭でも普通郵便でも時効中断の効力自体は発生しますが、裁判上、相手方が請求された覚えはないといってきたときに、口頭や普通郵便での請求だけだと請求した事実を証明することが難しくなります。そこで、内容証明を使って、確かに請求したことの証拠を残すのです。この場合、相手方に到達した日を証明するために、配達証明付きの内容証明にした方がよいでしょう。

そして、賃借人が、家賃滞納、騒音悪臭、無断転貸、無断改築などで、法律上または契約上の義務に違反したとき、債務不履行を理由としてまずは賃貸借契約を解除します。ここで、気をつけていただきたいのが、このようなケースに該当した場合であっても、直ちに契約解除が認められるわけではないということです。債務不履行があってもそれによって賃貸人との信頼関係が破壊されたとまでいえない場合、契約解除は認められません。

例えば、賃貸借契約書に「1ヶ月でも滞納すれば解除できる」と定めていたとしても、1ヶ月滞納したという事実をもって解除することは一般的には認められません。もちろんその他に「数年間滞納を繰り返している」などの信頼関係が破壊されたと認められるような事実があれば別ですが、通常、家賃滞納の場合、3ヶ月以上の事実がなければ信頼関係の破壊として認められないでしょう。よって、「債務不履行」⇒「契約解除」ではなく、「債務不履行」⇒「信頼関係の破壊」⇒「契約解除」という流れであることについては、理解しておくべきでしょう。後に裁判を行う可能性もある場合には、以上の点を踏まえて、有効な契約解除を行っておく必要があります。

執筆者

元榮 太一郎 代表弁護士

元榮 太一郎 代表弁護士(第二東京弁護士会所属)

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