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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第14回第977号

震災の影響で入居者が失職 賃料滞納にどう対応すべき?

-- 震災の影響で入居者が失職 賃料滞納にどう対応すべき?

今回の震災では、地震・津波による直接の被害だけでなく、計画停電などによる影響もありました。このような計画停電などの影響によって勤務先が休業し、収入が減ってしまった入居者も多くいたようです。地震後、私どもの事務所に頂いた大家さんからの相談には、「仕事がなくなった(または減った)ことから家賃の支払いを待って欲しい、という入居者の主張は許すべきでしょか?」というものが多くありました。

まず、大家さん側から好意で家賃の支払いを待ってあげることは問題ありません。無理に返済させるよりも入居者の収入が回復してから遅れていた分の賃料も支払ってもらうというほうが、「以後継続的に家賃を回収する」という点からすると望ましいかもしれません。場合によっては、支払いを確実にすることを期待して一筆とっておくことも一案でしょう。

もっとも、法律上家賃の支払いを待たなければならないかは別の話です。法律上、賃貸借契約に基づき、入居者には賃料を支払う義務があるので、今回のような天災が起きたとしても、原則として決められた期日に家賃を支払わなければなりません(民法601条)。

しかし、このように賃料支払義務を怠ったからといって入居者を即追い出せるというわけではありません。明渡しを求めるには前提として賃貸借契約を解除する必要があります(民法541条)。

そして賃貸借契約を解除するには家主と入居者の信頼関係が破壊されたという事情が必要となります。もっとも家賃滞納の場合、入居者の家賃滞納が3か月にわたるなどの事情がある場合にようやく信頼関係が破壊したと認められるのが一般的です。ですので、1か月分の滞納では契約の解除は認められず、建物の明け渡しを求めることは難しいでしょう。

では、入居者に対してどのような対応をすべきでしょうか?

後々に建物明渡訴訟等を可能性があることを考慮すれば、あらかじめ内容証明郵便等で家賃を支払うよう請求しておくのがよいでしょう。

内容証明郵便は法的に特別な効力があるわけではありませんが、その体裁上公式な文章のような印象を与えるので、事実上支払いを強制する効果があります。ですので、場合によっては内容証明郵便を送るだけで払ってくれる可能性はあります。

また、家賃滞納問題を解決するためには早い段階で弁護士に相談しておくことが重要です。大家さんから内容証明郵便を送っても支払わないが、弁護士から送るとすぐに支払ってくる、というケースも少なくないので、お困りの方は一度お近くの弁護士に相談されるのがよいでしょう。

執筆者

元榮 太一郎 代表弁護士

元榮 太一郎 代表弁護士(第二東京弁護士会所属)

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