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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第18回第995号

更新料「2年契約で2カ月分」最高裁判決によれば問題なく有効

-- 支払い拒否していた人に遅延損害金も請求可能

平成23年7月15日、多くの家主さんにとって非常に重要な最高裁判決が下されました。それは、賃貸借契約における更新料特約を原則として有効とする判決です。今回は、この判決によって、具体的に家主さんにどんなメリットが生じるかについて説明していきたいと思います。

更新料はいくらまでとっていい?

まず、更新料はいくらまでとってもいいのでしょうか。

最高裁は、「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう『民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』に当たらないと解するのが相当である。」としました。つまり、原則として更新料特約は有効であるが、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等を考慮して高額に過ぎるなどの「特段の事情」がある場合には例外的に無効であるとしています。

そして、この判決では、1年契約で更新料を賃料2.2か月分とする特約は有効であると判断されました。よって、少なくとも1年契約で更新料を賃料2.2か月分以下とする特約は有効となる可能性が高いでしょう。これとの対比で考えると、2年契約で更新料を賃料2か月分とする特約は問題なく有効といえるしょう。

更新料の支払いを怠っていた賃借人に対しても更新料請求できる?

今回の更新料特約有効の判決を受けて、「以前から、賃借人が『更新料特約は無効だから更新料を支払う義務はない』と主張して、支払いを拒んでいたのですが、最高裁判決が出たので、更新料を請求していいでしょうか?」という法律相談も寄せられています。

結論からしますと更新料の支払いを怠っていた賃借人に対して更新料請求は可能です。そもそも更新料特約が有効であることから、賃借人に対する請求が可能となるのもある意味当然といえます。また、最高裁判所は、滞納している更新料に加えて、遅延損害金の支払いも認められる旨判示しています。よって、更新料を滞納されている場合、更新料に加えて、更新料の本来の支払い期日から遅延した期間について遅延損害金を請求することができます。

まとめ

更新料特約の有効性の判断に当たっては、消費者(賃借人)保護VS契約自由の原則という構図があります。更新料特約が有効とされる判決や敷引特約が有効となる判決が立て続けに下されたということは、契約自由の原則を重視する傾向があるといえるでしょう。この最高裁の傾向が続く限り、家主さんの期待に反して契約条項が無効になるという予期しないケースの減少が見込まれます。その意味でも、今回の最高裁判決は、賃貸経営をされている方にとっては朗報といえるでしょう。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

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