文字サイズ
無料相談のお問合せはこちら

全国対応 | 24H受付 | 土日も相談可能
初回60分まで無料法律相談実施中!

法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第19回第999号

賃貸人にメリット多い定期借家契約「更新」と「再契約」の違いに要注意

-- 再契約時は連帯保証人の著名・捺印を忘れずに

定期借家契約の再契約手続きに関する注意点を紹介します。定期借家契約は、契約の更新がない旨を特約した借家契約です。普通借家契約では、「正当事由」がなければ、更新を拒絶することはできず、場合によっては、半永久的に建物を賃貸せざるえなかったものが、定期借家契約であれば、「正当事由」がなくても契約を終了させることができるのが特徴です。つまりは、契約終了に伴い、悪質な入居者を退去させやすくなり、また、建物の建て替えの必要性が生じた際にも、法的には、立退き料を支払うことなく明渡しを請求できます。このように多くの専門家の方々が紹介しているとおり、賃貸人にとってメリットは多いことで知られています。ただし、いくつかの注意点もあります。

1つ目は、再契約を行う場合には、初回の契約締結時と同様の厳格な契約形式が必要となる点です。定期借家契約は、更新がないため契約期間終了後にまったく同じ条件で再契約する場合でも、一から契約をやり直さなければなりません。つまりは、契約の更新がない旨の説明を書面交付により説明しなければなりません。この手続きが行われていなかった場合や不備があった場合、再契約をした借家契約は、普通借家契約とみなされてしまいます。1回目の再契約時には、きちんと手続きを行っていても何度も再契約を繰り返しているうちに手続きにも不備が生じやすくなると思いますので、要注意点です。

2つ目の注意点は、再契約を約束してしまわないことです。具体的には、定期借家契約を締結したいがために、例えば「よほどのことがない限り再契約は必ずします」や「滞納さえしなければ再契約はしますよ」などの説明が行われるケースです。この場合、契約時に更新がないとの説明とは矛盾する内容の説明を行っており、たとえ、契約書に更新がない旨の特約があったとしても、当該特約は無効であると判断される恐れがあります。

3つ目は、連帯保証人との契約関係についてです。普通借家契約であれば、更新後の債務についても連帯保証人は責任を負います(最高裁判決平成9年11月13日)。しかし、定期借家契約の場合は、更新がないため、再契約時に連帯保証人の署名捺印を得ていなかった場合、再契約後の債務については連帯保証人に請求できません。

以上の3つの注意点は、私どもが管理会社の担当者から相談を受けたケースの中で、実際に賃借人や連帯保証人から反論された事例をもとにしています。再契約時には、初回の契約時と同様の注意が必要です。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

プロフィール

バッグナンバー


セミナー実績

  • 不動産街頭無料相談会
    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部城南支部「不動産街頭無料相談会」森田雅也弁護士、嶋田葉月弁護士
  • 不動産街頭無料相談会
    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部多摩北支部「不動産街頭無料相談会」森田雅也弁護士
  • 不動産街頭無料相談会
    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部城南支部「不動産街頭無料相談会」竹中恵弁護士、嶋田葉月弁護士
詳しく見る
tel:0120-888-737 お問合せはこちら
無料相談のお問合せはこちら

全国対応 | 24H受付 | 土日も相談可能
初回60分まで無料法律相談実施中!