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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第26回第1029号

無断で第三者が住んでいる場合の明け渡しは占有移転禁止の仮処分をしておくことが有効

家賃を滞納している賃借人の中には、賃貸人に無断で第三者を住まわせていたり、建物明渡訴訟を提起されたことを知ったのちに、故意に、第三者に対象物件を占有させてしまう人がいます。

このような場合、仮に建物明渡訴訟で勝訴判決を取得しても、その判決の効力は、被告となっている賃借人にしか及ばないので、第三者には対象物件を明け渡せといえないことになり、再度、第三者に対して訴えを提起しなければなりません。このような事態を防止するために、建物明渡訴訟を提起する前に、あらかじめ占有移転禁止の仮処分という手続きをしておくという方法があります。

占有移転禁止の仮処分は、対象物件の占有者を確定・固定させるための手続きであり、仮処分執行後に占有の変更があっても、新たな占有者に対し、賃借人に対する勝訴判決に基づいて明渡しを求めることができます。したがって、訴えを提起した後に、新たな第三者に占有が移ったとしても、一回の勝訴判決で、スームズに対象物件の明け渡しを実現できます。

また、対象物件にいつの間にか、不特定の第三者が出入りしており、事前には、正確に誰が占有しているのかを特定できない場合も考えられます。このような場合には、占有者を特定しないで、仮処分の申立てをすることができます。

これらの仮処分は、賃料不払いにより賃貸借契約が解除され、賃貸人に建物明渡請求権があること、および、あらかじめ占有者を固定・確定しておく必要があること(具体的には、賃借人が、第三者に占有を移転させてしまうおそれがあること等の事情です)を疎明して、裁判所に申し立てることになります(占有者を特定しないまま仮処分を申し立てる場合は、特定できない事情も疎明する必要があります)。

この申立てを受けて、裁判所は賃貸人または賃貸人の代理人と面接し、申立てに理由があると判断すれば、担保金(担保金とは、賃貸人が、裁判所に担保として納める金銭のことで、相手方一人について、おおよそ賃料の2~3か月分の金額が定められます)の決定をし、賃貸人により担保金の供託がなされれば、裁判所が仮処分命令を発令します。

裁判所の執行官が、この仮処分命令を根拠として、実際に対象物件に行き、占有者を確定・固定します。

賃貸人としては、現在の賃借人に退去してもらい、一刻も早く、新たな賃借人との間で賃貸借契約を締結し直し、適正な賃料収入を確保したいと考えるはずです。そのためには、一回の訴訟手続きでスムーズに明渡しを完了させることが重要です。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

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