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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第27回第1033号

居住用建物の定期借家契約への切り替えは平成12年3月1日以降に締結した借家契約のみ可能

家主さんから、「所有する居住用建物を貸しています。建物が古くなってきたし、地震が来たら恐いので、建替えをしたいと思っています。賃借人に出て行ってもらうために、定期借家契約という方法があると聞いたのですが、通常の借家契約から定期借家契約に切り替えることはできるのでしょうか。」といった相談を受けることがあります。東日本大震災以降、建物の建替えを考える家主さんが増え、それに伴いこのような悩みを抱える家主さんが増えているようです。

定期借家制度は、平成12年3月1日に施行された改正借地借家法により開始された、期間の満了によって確定的に借家契約を終了させることができる制度です。そして、借地借家法の改正について定めた「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」とその附則によれば、平成12年3月1日以後に最初の契約が締結された居住用建物の賃貸借契約については、当事者の合意のもと、定期借家契約へ切り替えることが可能である一方、平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借契約については、原則として、当事者の合意があっても定期借家契約へ切り替えることができないことになります。つまり、居住用の建物の賃貸借契約を定期借家契約への切り替えることができるかは、借家契約が平成12年3月1日より前になされたものであるか、それとも平成12年3月1日以後になされたものであるかが重要なポイントになるのです。

平成12年3月1日以後に締結された居住用建物の賃貸借契約については、定期借家契約への切り替えができるのですが、注意しておくべき点があります。それは、契約を切り替える際には、あくまで当事者の任意の合意が必要であるということです。賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約への切替えを強制することは認められません。また、例えば、賃貸人が、賃借人に対し、契約の切替えを行わなければ退去するしかないかのように誤信させたような場合、契約の更新がない旨の特約は無効になる可能性があります。

後々の紛争を予防するためにも、契約を切り替える際には、賃借人に定期借家契約について十分な説明をしたうえで、場合によっては期間満了後の物件を紹介したり、賃料の減額を提案するなどし、当事者がお互い納得したうえで行うことが大切です。

なお、上記の話は居住用建物についてのものなので、居住用建物以外の建物についての賃貸借契約については、平成12年3月1日より前に締結されたものでも、定期借家契約へ切り替えることは可能です。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

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