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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第29回第1041号

滞納家賃の回収時に有効な金銭執行給料債権を対象にすることが可能

賃貸物件について長期の賃料滞納が生じた場合、建物の明渡しとともに問題になるのが、滞納賃料の回収です。家主様から受ける法律相談でも、建物明渡しとあわせて賃料回収についてもよくご相談を受けます。賃貸物件では、契約締結時に預かった敷金から回収することも考えられますが、それでは十分でない場合もあり、また最近では敷金なしで賃貸する例もあります。さらに、ローンを組んで賃貸物件を建てる家主様も少なくなく、滞納賃料の回収は、家主様にとって重大な関心事となっています。

滞納賃料の回収のためには、もちろん、敷金や連帯保証人・賃料保証会社の利用による事前の防衛策も重要ですが、状況によっては、発生してしまった滞納賃料を家主様で回収しなければならないという事態も生じます。

一般的に、金銭債権を回収する方法としては、判決を取得したうえで、強制執行を行うことが考えられます。強制執行とは、判決などの債務名義(債権者の権利を公的に証明する書面)を取得した債権者が、国家機関の手によって、強制的に権利を実現する方法です。債権の内容が金銭の支払請求権である場合には、債務者の財産を強制的に取り上げて金銭に換え、債権者に引き渡して債権者の権利を実現することになります(金銭執行)。具体的には、債務者の銀行預金を差し押さえて銀行から取り立てたり、不動産を差し押さえて強制的に売却したりすることになります。日常耳にする「競売」という言葉も、この手続に関する用語の一つです。金銭執行の対象となる債務者の財産としては、不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械、小型船舶、動産、債権などが挙げられます。このうち、どの財産を対象とするかについては、費用や手間、所要期間、回収可能性等の様々な事情を考慮して選択することになります。

もっとも、債務者の財産状況が良くない場合、金銭執行によっても回収は容易ではありません。ただ、そのような中でも一定の回収が見込めるのが、債務者が会社勤めをしており、その勤務先が判明しているケースです。債務者が会社に勤めている場合、給料日には、債務者は、会社に対して具体的な給料債権を有することになります。金銭執行では、この給料債権を対象とすることが可能です。給料債権を金銭執行の対象とする場合、給料の全額ではなく4分の1しか対象にできませんが、債務者が会社を辞めない限りは、給料日ごとに少しずつでも着実に回収することが可能です。

滞納賃料の回収についても金銭債権の回収ですので、上記のことがそのまま当てはまります。賃料を滞納した借主でも、会社に勤めている方は少なくないでしょう。滞納賃料の回収のためには、契約締結時に、敷金の預け入れを求めたり、連帯保証人や賃料保証会社との契約を条件とすることのほかに、契約が継続している間の借主の勤務先の把握に努めることも、極めて重要なことだと言えます。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

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    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部城南支部「不動産街頭無料相談会」森田雅也弁護士、嶋田葉月弁護士
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