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法コラム

全国賃貸住宅新聞エクスプレス×弁護士法人法律事務所オーセンス

全国賃貸住宅新聞 第35回第1066号

「賃貸借契約書」の作成で当事者間の合意内容を正確に

今回は、賃貸借契約の「入口」の問題として、「賃貸借契約書」について説明したいと思います。賃貸借契約に限らず、様々な契約において、「契約書」をいかにしっかりと作成するかはとても重要です。なぜなら、後に契約の内容をめぐって当事者間でトラブルとなったときに、契約書は極めて重要な証拠となり、契約書にどのように記載されているかがとても重要になってくるからです。また、内容のしっかりした契約書を作成しておくことは、後のトラブルの元をつくらないという意味で、紛争予防という観点からもとても大切です。

そこで、今回は、「賃貸借契約書」の作成の仕方を法律実務の観点から説明したいと思います。

賃貸借契約は、定期借地権を設定する場合など借地借家法で定められている一部の例外を除いて、当事者間の意思と意思の合致のみで契約が成立する、「諾成・不要式契約」というものです。つまり、賃貸借契約書を作成しなくとも、口頭のやりとりでも契約が成立するというのが民法の建前です。

にもかかわらず、なぜ契約書を作成するのでしょうか。契約書の機能としては、a当事者間の合意内容を正確にする、b書面化することにより、当事者がその合意内容をよく検討する機会を持つ、c合意内容の法律上の制限等の問題点を担当者以外でも検討することができる、という点が挙げられます。

では、実際に「賃貸借契約書」に何を記載すべきかを説明します。

①「契約当事者」

ここには、賃貸人・賃借人といった契約当事者の外、賃貸人側の管理人や、借家であれば同居人などを記載しましょう。特に同居人については、後の紛争予防・紛争処理のために、居住を許されているものと許されていない者とを明確にするために重要な記載です。

②「目的物」

明確にどの不動産かがわかるように記載するほか、冷暖房やその他の設備などを記載しておくとよいでしょう。

③「使用目的」

例えば、居住用、店舗用、事務所用等の使用目的を記載します。

④「賃料」

銀行振込口座や、敷金などの取り決めがある場合にはその点についても記載しましょう。

⑤「期間」

これも、賃貸借契約において極めて重要な事項ですので、明確に記載しましょう。

⑥「その他の特約条項等」

ここには、地域的な特殊事情や両当事者の個人的な特殊事情に基づく特約等を記載しましょう。

また、実際に賃貸借契約書を作成するにあたっては、建設省住宅宅地審議会が作成した、「賃貸住宅標準契約書」が参考になります。これは、日本法令や住宅新報社から市販されていますので、記載内容について疑問等あった際には参考にされることをおすすめします。

執筆者

森田 雅也 弁護士

森田 雅也 弁護士(東京弁護士会所属)

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