任意退去の交渉を行う場合の注意点

滞納家賃が2カ月分もある状況下で、家賃滞納をしている賃借人と連絡がとれる場合には、「命令」ではなく「提案」の形で、任意退去と滞納家賃の入金をすることを勧めましょう。

例えば、「賃借人の収入の状況では、この物件の家賃では少し高いのではないかと思います。このまま無理に入居し続けても、さらに滞納家賃が積み重なり、賃借人の生活が苦しくなってしまうことが何より心配です。より安い家賃のところに引っ越されたほうが、今後の賃借人の生活を再建・安定させることが可能になるかと思います。」といった内容のことを伝えるのがよいでしょう。ポイントは、転居に向けた協力姿勢をみせることです。

これにより、任意退去に応じてもらえる可能性が高くなります。ここで気を付けなくてはいけないのは、安易に書面等で滞納家賃の分割を認める合意書を交わさないことです。

このような、合意書を交わしても、法的に強制力をもたせるためには、別途訴訟等を行う必要がありますし、何よりも、滞納家賃が積み重なっている賃借人は、その場しのぎで支払う意思があるという発言をする方が非常に多いのが現実です。あくまで2カ月分の賃料をいただかないことには賃貸借契約は正常化しない旨を伝え続けてください。

強制退去に向けた法的手続の準備

任意退去と一部入金の交渉・提案を行いながらも、「強制退去に向けた法的手続の準備」に入りましょう。具体的には、建物明渡訴訟を進める準備です。この準備とは、滞納家賃が3カ月分になった場合にすぐに行動できるようにするため、事前に自分の中でルールを決めることを意味します。

具体的には、訴訟は自分で提起するのか?それとも弁護士に依頼するのか?弁護士に依頼する場合には、どの弁護士にいくらで依頼するのか?といったものを事前に決めておきましょう。

弁護士に依頼するとなると、弁護士に対して報酬を支払うことになりますから、安くて、スピーディーに訴訟を進めてくれる弁護士を事前に探しておいて、いざというときは、すぐに依頼ができる状態にしておければベストです。賛否両論あるとは思いますが、裁判上、滞納家賃が3カ月分以上積み重なった場合に、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊したと判断され、賃貸借契約の解除が認められるという傾向がみられます。

このように、賃貸人からの解除を制限する法理を、「信頼関係破壊の法理」といいます。ただ、3カ月以上滞納した段階で弁護士を探していては、おそらくそれだけで1カ月が経過してしまいます。すなわち、1カ月分の家賃の損失が余計に発生してしまうことになります。

したがって、滞納家賃が2カ月分に達した時点で弁護士の選定を済ましておくようにしましょう。事前に打ち合わせまで完了することができれば、事前準備としてはベストといえます。