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自分でできる「家賃滞納」対策自主管理型一般家主の賃貸経営バイブル

自分でできる「家賃滞納」対策~自主管理型一般家主の賃貸経営バイブル~

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[法律実務書]自分でできる「家賃滞納」対策

元榮 太一郎(編著), 森田 雅也 (著)  中央経済社

弁護士業務の中で、賃貸経営を営む方々からさまざまな相談を受ける機会がありますが、その中で、もっとも家主の頭を悩ませている問題の一つが「家賃滞納」です。家賃滞納リスクに全くの無防備であったのだろうと思われる方も多く、どうすればいいのか分からず1年、2年と滞納が長期化した後に相談を受けるケースが多いのが実情です。

家賃滞納者の言動に振り回されないためには、最悪のケースにも対応できる知識があることが不可欠です。

本書では家賃滞納トラブルを早期に解決させるために、年間1,800件という家賃滞納・明渡訴訟事件を解決している法律事務所オーセンスのノウハウを出来る限り公開しています。

推薦の辞

はじめに

目次

第一章 家主業はビジネスとして成立するのか?
1、賃貸物件の供給過多の現実
2、賃貸ビジネスに襲いかかる三重苦(空室、滞納、相場下落)
3、賃貸業界をとりまく、大きな環境変化
第二章 家賃滞納の最新事情
1、滞納者が生まれやすい業界構想
  • (1)入居審査のワナ

    ①今すぐできる事前対応

  • (2)申込者からの虚偽申込み
  • (3)自力救済禁止の原則

    ①鍵交換 ②張り紙 ③執拗な督促 ④物件の中に入る ⑤長期間の取り立て

2、悪質滞納者はすでに大家の弱点を知っている 3、日本は消費者を過剰に保護する法治国家
  • (1)賃借人居住安定法案のゆくえ
  • (2)消費者を保護する消費者契約法の適用と今後の流れ
第三章 家賃を滞納する賃借人に対して採るべき対応とは?
1、有効な督促方法
2、家賃滞納が発生した初期の段階(家賃滞納1日目~家賃滞納1カ月経過前まで)
  • (1)まずは支払日当日に入金確認できる仕組みづくりを!
  • (2)滞納初期の段階における2つのポイント

    ①「スピード」とは? ②「情報収集」とは?

  • (3)滞納発覚直後に採るべき対応とは?
  • (4)初期対応をすることで得られる3つの効果
  • (5)初期段階の対応としてやってはいけないこととは?

    ①感情的・高圧的な態度や言動はNG! ②賃借人の要望に応じる場合は慎重に!

  • (6)滞納発覚後に行うべき初期動作とは?

    ①家賃滞納の翌日 ②家賃滞納から2日経過後 ③家賃滞納から7日経過後 ④家賃滞納から14日経過後 ⑤家賃滞納が長期化する危険な兆候とは?

3、家賃滞納発生後1カ月経過~2カ月経過前までの段階(家賃滞納2カ月分)
  • (1)賃借人が採るべき2つのアクション
  • (2)任意退去の交渉を行う場合の注意点
  • (3)強制退去に向けた法的手続の準備
4、家賃滞納発生から2カ月経過後の段階(家賃滞納3カ月分)
  • (1)賃借人がもつべき視点とは?
  • (2)まずは賃貸契約を解除しよう!
  • (3)建物明渡訴訟の準備を進めよう!

    ①本人訴訟と代理人訴訟のメリット、デメリット ②信頼できる弁護士とは?

5、滞納が長期化することによって賃貸人が破る損失
  • (1)賃貸人が破る2つの損失

    ①滞納賃料が積み上がる損失 ②新たな入居者と契約する機会を失うという損失

  • (2)賃貸人が破る損失を回避、最小化するためには?
6、絶対にやってはいけないこと
  • (1)自立救済の禁止とは?
  • (2)自立救済が問題となるケース

    ①問題となる自立救済行為 ②管理会社や保証会社が自立救済行為を行った場合の賃貸人の責任について ③損害額の相場について ④自立救済を認める賃貸借契約上の特約の効力 ⑤自立救済が例外的に認められたケース

  • (3)取立行為が問題となるケース
第四章 家主が1人でもできる悪質滞納への対策
1、1人でもできる滞納家賃の督促方法
  • (1)どうやって督促したらいいの?
  • (2)督促の方法とは?
  • (3)口頭で督促する方法と書面で督促方法の違い
  • (4)普通郵便で督促する方法と内容証明郵便で督促する方法の違い
2、家賃回収のための法的手続
  • (1)賃料を回収したい!
  • (2)賃料を回収する場合の法的手続とは?
  • (3)督促手続とは?

    ①督促手続ってどういう手続き? ②督促手続の流れとは? ③督促手続のメリット・デメリット

  • (4)少額訴訟とは?

    ①少額訴訟ってどういう手続き? ②少額訴訟のメリット

  • (5)実際の回収方法
3、賃借人に約束を守らせる方法
  • (1)賃借人から「必ず払う。」といわれているのですが・・・
  • (2)賃借人に約束を守らせる方法とは?
  • (3)和解契約の締結
  • (4)公正証書の作成
  • (5)訴え提起前の和解(即決和解)
4、家賃の滞納を理由に賃借人を退去させる方法
  • (1)適法に賃借人を退去させるにはどうすればよいの?
  • (2)賃借人を退去させる手順
  • (3)催告兼解決の通知書を発送する

    ①催告とは? ②解除の意思表示とは? ③解除が有効になる滞納の期間とは? ④どのような方法で催告と解除をすればよいの?

第五章 建物明渡訴訟と強制執行
1、建物明渡訴訟の全て
  • (1)建物明渡訴訟を提起する際に必用な資料とは?
  • (2)訴状の提出と裁判期日の調整
  • (3)相手方に訴状を届かせる方法<

    ①通常の送達 ②休日送達 ③就業先送達 ④付郵便送達と公示送達

  • (4)裁判期日に行うこと
  • (5)裁判の取得
2、建物明渡しの強制執行の全て
  • (1)強制執行とは?
  • (2)強制執行の申立てを行うにあたって必要なもの
  • (3)強制執行の申立てと執行官との打ち合わせ
  • (4)明渡しの催告とは?
  • (5)断行日に行うこと
3、明渡訴訟を行うにあたっての注意点
  • (1)賃貸人がだれなのかをあらかじめ確認しておこう!

    ①賃貸借契約上の賃貸人を確認しよう! ②賃貸借契約中に賃貸物件の所有者が替わった場合 ③共同賃貸人の場合 ④賃貸人が死亡した場合

  • (2)賃借人がだれなのかを確認しておこう!
  • (3)賃貸物件を使用している人物を事前に把握しておこう!

    ①賃借人以外の者が賃貸物件を使用している場合 ②占有移転禁止の仮処分とは?

  • (4)解除通知が届かない場合
  • (5)保証会社利用の場合

●解除通知の例

●訴状の例

セミナー実績

  • 不動産街頭無料相談会
    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部城南支部「不動産街頭無料相談会」森田雅也弁護士、嶋田葉月弁護士
  • 不動産街頭無料相談会
    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部多摩北支部「不動産街頭無料相談会」森田雅也弁護士
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    公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部城南支部「不動産街頭無料相談会」竹中恵弁護士、嶋田葉月弁護士
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